【婚房】北京房价还会涨吗？内行人一语道破

    北京房价还会涨吗？内行人一语道破

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提问：房姐，北京对人口流入的限制会影响未来房价走势吗？现在浙江、广东的人口净流入很大，这是表示未来这里的房价涨幅会很可观吗？

回答：人口流入，房价就会上涨吗？ 人口是房价的基础。 人口的衰落是一个缓慢的动态，但大城市的人口增长可能因为外部人口输入导致短期的快速增长。 新加入的人口可能增加一批购买力，房价需求增加，供应跟不上会导致更快的上涨。 关键词是：「可能」 ———————— 并不是每一个新加入的人口，都能满足这座城市的购房条件，或者这些人口本身并没有在这些城市成家立业的打算，例如江浙下辖的众多县市，以及东莞惠州中山等城市，大量的外来人口只是候鸟式的打工者。 而城市本身的房产解构，也会决定市场的形态。 例如东莞，本身并不是一座标准的城市，更多的是由一座座「镇」所组成的组团状建筑群，导致被割裂成许多细分的市场：凤岗松山湖等地房价涨幅喜人，厚街寮步等涨幅平淡。 回到问题本身，人口的增加，最直接的影响是增加更多的房产购买需求，可能打破所在楼市的平衡，从而引发供不应求，价格上涨。 —————————— 然而不管供需再不平衡，相比3000万人口20万\/年的增减和750万房屋的总量来说，对价格的实质性影响依然非常缓慢，更多的是对「预期」和影响和导致的购买力转移到同类「竞品」。 例如北漂沪漂首付不够部分转移到深圳上车。 但房价的大头，是通胀。 通胀才能导致物价翻上10倍20倍，日用商品的供需只能导致物价大多在1-5倍之间徘徊。 人口的增加，对房价的影响的不光是导致供求关系的短缺。 更长远的结果是，人口会增加一座城市所占据的「通货膨胀」的股份。 一个2000万人口的城市，大概率会吸收第一波新的资金。 而如果一个城市从200万跌落到80，这里的人很快将不买房，最终房产将无人问津，当地房产对应的币值无法与通货膨胀挂钩。 —————————— 人口的变迁，会缓慢影响一座城市对于通胀的吸纳能力。 另一个容易被人忽视的事实是: 权力的力量，会直接决定一座城市对于通胀的吸纳能力。